“Web3 sẽ thể hiện tất cả về quyền sở hữu, sở hữu cổ phần theo tỷ lệ nhỏ. […] Hãy tưởng tượng chia nhỏ Tòa nhà Empire State thành 2 tỷ cổ phiếu, và mỗi cá nhân sẽ sở hữu được một phần của bất động sản này chỉ với vài USD”.
Theo một báo cáo của Savills World Research, giá trị ước tính của tất cả các bất động sản trên thế giới là 326,5 nghìn tỷ USD, trong khi đó vốn hóa thị trường của crypto là khoảng 1 nghìn tỷ USD vào tháng 7/2022.
Thị trường bất động sản – ít nhất là phân khúc bất động sản thương mại luôn đòi hỏi nguồn vốn gia nhập cao và chỉ những người nắm được nguồn thông tin mới có thể kiếm được lợi nhuận. Ngoài ra, giá trị giao dịch cao, thu tục giấy tờ phức tạp và dễ bị làm sai lệch hoặc thiếu sót cũng khiến những người mới tham gia vào thị trường gặp nhiều khó khăn hơn. Một số bất động sản có thể mất rất nhiều năm để giao dịch, nói cách khác, thị trường của nó kém thanh khoản. Không có gì đáng ngạc nhiên khi nhiều người tin rằng thị trường này đã đến lúc bị gián đoạn, đặc biệt khi sự mã hóa hỗ trợ của blockchain ngày càng phổ biến.
Khái niệm mã hóa bất động sản này không hoàn toàn mới. Thực tế, từ năm 2019, một biệt thự trị giá 6,5 triệu Euro ở Boulogne, ngoại ô Paris, đã được mã hóa dưới dạng một triệu cổ phiếu trên chuỗi khối Ethereum. Đây cũng là tài sản đầu tiên ở Pháp từng được bán dưới dạng giao dịch blockchain. Một người đã mua một phần của biệt thự sang trọng này với giá 6,5 Euro.
Mọi thứ sẽ được phân đoạn?
Năm 2021 quả thực là một năm bùng nổ của NFT khi số lượng và giá trị giao dịch của loại token này cao hơn bao giờ hết. Sự cuồng nhiệt của cộng đồng được thể hiện qua những cuộc đấu giá đất ảo kỷ lục của Yugo Labs. Một số điều luật như Quy định huy động vốn cộng đồng (Reg CF) ở Mỹ được ban hành cho thấy sự quan tâm nhiều hơn của giới cầm quyền về mối quan hệ giữa crypto và bất động sản.Bobby Singh, người sáng lập NiftySky DAO, phát biểu tại hội nghị NFT.NYC 2022: “Web3 sẽ tập trung về quyền sở hữu, cụ thể là sở hữu cổ phiếu phân đoạn. Hãy tưởng tượng, Tòa nhà Empire State được chia nhỏ thành 2 tỷ cổ phiếu. Mỗi cá nhân có thể sở hữu một phần của Tòa nhà Empire State với chỉ với vài USD”.
“Nếu bạn trở thành một nhà sưu tập, một chủ sở hữu, bạn có nhiều quyền với nó hơn. Khái niệm về chức danh rất quan trọng”, Sningh cho biết.
“Blockchain có tiềm năng biến đổi bất động sản”, Lamont Black, phó giáo sư tại khoa tài chính và bất động sản của Đại học DePaul nói.
“Bất động sản là tất cả về hồ sơ quyền sở hữu và cách tài sản được tài trợ và blockchain là một hệ thống lưu trữ hồ sơ lý tưởng nhất có thể được ứng dụng trong trường hợp này”, ông giải thích thêm.
Nhiều người đã áp dụng ý tưởng này cho bất động sản kỹ thuật số trong metaverse. David Tawil, chủ tịch và đồng sáng lập tại ProChain Capital, nói rằng: “Việc token hóa sẽ mang lại sự hiệu quả và chắc chắn cho lĩnh vực bất động sản kỹ thuật số này”.
Một thị trường hạn chế crypto
Nếu mọi người chấp nhận các con số của Savills, giá trị của bất động sản trên thế giới sẽ gấp hơn 300 lần quy mô của lĩnh vực crypto và blockchain hiện tại.Moore Global, một mạng lưới tư vấn, kế toán và tư vấn toàn cầu, viết vào tháng 8: “Nếu chỉ 0,5% trong tổng số 280 nghìn tỷ USD thị trường bất động sản toàn cầu được token hóa trong 5 năm tới, nó sẽ trở thành thị trường 1,4 nghìn tỷ USD” .
Theo Savills, khoảng 4/5 bất động sản trên thế giới là nhà ở. Một số người nói rằng bất động sản thương mại chỉ chiếm khoảng một phần mười tổng số, nhưng đó có thể là nơi mà token hóa tạo ra tác động đầu tiên.
Singh, một người kỳ cựu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thương mại ở New York, giải thích tại hội nghị NFT.NYC rằng thị trường bất động sản thương mại kế thừa tồn tại rất nhiều vấn đề bất cập và bị gánh nặng do thiếu thanh khoản. Những đổi mới như NFT dựa trên blockchain có thể giúp lưu trữ hồ sơ vì blockchain minh bạch và NFT phân đoạn sẽ làm cho bất động sản có tính thanh khoản tốt hơn”.
Navonil Roy, Giám đốc điều hành của LandOrc có trụ sở tại Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất, nói với Magazine: “Chúng tôi tin rằng thị trường này sẽ cởi mở hơn với các nguồn huy động vốn thay thế, bao gồm cả token hóa”. LandOrc đã tạo điều kiện cho vay đối với ngành bất động sản bằng cách cung cấp khả năng tiếp cận nguồn tài chính phi tập trung, sử dụng quyền sở hữu đất ở dạng NFT làm tài sản thế chấp.
Sean Stein Smith, trợ lý giáo sư tại khoa kinh tế và kinh doanh tại Đại học Lehman, cho rằng việc hình thành vốn có thể mở ra cánh cửa cho nhiều nhà đầu tư trong việc mã hóa và chia nhỏ quyền sở hữu, quyền lưu ký đối với tài sản bất động sản cơ bản. Điều này cho phép một thị trường thứ cấp mạnh mẽ được phát triển. Bằng cách thực hiện các giao dịch crypto trong ngành bất động sản kỹ thuật số, tốc độ các khoản thế chấp được chấp thuận và các giao dịch được hoàn thành cũng nhanh hơn.
Những trở ngại vẫn còn
Mặc dù có tiềm năng to lớn, nhưng cho đến nay công nghệ blockchain đã có những bước tiến tương đối nhỏ trong lĩnh vực quyền tài sản. Biệt thự Boulogne được trích dẫn ở trên là một ngoại lệ hơn là một quy tắc.Blockchain là một công nghệ đòi hỏi sự phối hợp giữa các bên tham gia thị trường. Cho đến khi có nhiều ứng dụng hơn của công nghệ này, tác động của nó lên thị trường bất động sản sẽ vẫn còn bị hạn chế.
“Một rào cản khác là vai trò của chính phủ. Bởi vì quyền sở hữu bất động sản phần lớn được quy định bởi chính quyền địa phương, việc ghi lại quyền sở hữu trên blockchain cũng sẽ yêu cầu chính phủ thông qua. Các vùng lãnh thổ có tư duy tiến bộ sẽ dẫn đầu trong vấn đề này”, Black nói.
“Lời hứa” về một thị trường bất động sản được mã hóa trên toàn cầu với giao dịch thị trường thứ cấp sẽ mất một thời gian dài nữa để hoàn thành “vì nó yêu cầu phải có nhiều giấy phép”, Max Dilendorf, đối tác tại Công ty Luật Dilendorf và người đã làm việc trên các dự án mã hóa bất động sản từ năm 2017.
Ông nói rằng Securifying LLC đã dẫn đầu khi trở thành đại lý chuyển tiền được Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Mỹ đăng ký hoạt động trên blockchain khoảng ba năm trước, nhưng “các công ty đã mất nhiều năm để có được giấy phép ở Mỹ” cũng như châu Á và châu Âu.
Một trở ngại khác là rất nhiều dữ liệu cần thiết để hoàn thành một giao dịch bất động sản được mã hóa không xuất hiện tự nhiên trên blockchain. Nó phải được nhập thủ công. Ví dụ, giáo sư Fabian Schär của Đại học Basel muốn đầu tư vài trăm franc Thụy Sĩ vào một ngôi nhà nhiều gia đình ở Detroit, như ông đã kể lại trong một cuộc phỏng vấn của Credit Suisse Insights vào tháng 5/2022:
Quy trình kỹ thuật liên quan đến token hoạt động liền mạch. Nhưng rồi điều gì đó xảy ra khiến Schär phải hủy bỏ giao dịch: “Có khoảng 150 trang tài liệu pháp lý mà tôi phải đọc và ký“, Schär nói.
Lĩnh vực bất động sản cũng vậy, đôi khi nó có khả năng chống lại sự thay đổi. Điều này có thể cản trở việc áp dụng công nghệ mới.
“Các công ty môi giới và đại lý bất động sản tương đối thận trọng trong việc áp dụng công nghệ mới do số tiền liên quan và những tác động liên quan đến quyền sở hữu tài sản tương đối lớn”, Stein Smith lưu ý.
Cũng có thể cần nhiều câu chuyện thành công hơn trước khi mọi thứ thực sự tiến triển. Yael Tamar, Giám đốc điều hành và đồng sáng lập của SolidBlock – một nền tảng mã hóa bất động sản nói
“Các chủ sở hữu bất động sản muốn huy động tiền có một mục tiêu duy nhất: chi phí vốn thấp hơn cho đến khi họ bị thuyết phục rằng có một đối tượng là các nhà đầu tư đang tìm kiếm đặc biệt cho các mã thông báo bảo mật được hỗ trợ bởi tài sản, họ sẽ không bận tâm đến các giải pháp tốt đẹp”.
Sau đó, mùa hè DeFi cũng có thể đã vô tình làm chậm lại mọi thứ, với những người cho vay DeFi trở nên kỳ vọng quá mức về lợi nhuận cao bất thường mà họ được hưởng trong giai đoạn thanh khoản cao.
“Kỳ vọng của họ về lợi nhuận trong thế giới tài sản kỹ thuật số không thể lặp lại với tài sản thế giới thực, điều này được dựa trên nền tảng kinh tế học thế giới thực. Sự thay đổi trong tư duy này là trở ngại khó khăn nhất”, Roy cho biết thêm.
Những phát triển tích cực về quy định
Tuy nhiên, những thay đổi quy định gần đây ở Mỹ có thể thúc đẩy sự bùng nổ các dự án mã hóa theo quan điểm của Dilendorf. Reg CF “sẽ mở đường”, cho có giữa các nhà đầu tư được công nhận và không được công nhận và không có giới hạn về số lượng nhà đầu tư có thể tham gia.Trong khi đó, các hệ thống giao dịch thay thế (ATS) có trụ sở tại Mỹ đang xây dựng cầu nối với các nền tảng ATS ở châu Âu và châu Á. “Vì vậy, bây giờ nếu bạn đặt token bất động sản kỹ thuật số của mình trên một nền tảng ở Mỹ, một nhà đầu tư từ châu Âu hoặc châu Á có thể tham gia vào giao dịch thị trường thứ cấp“, Dilendorf chia sẻ. Điều này có thể thúc đẩy thị trường thứ cấp đáng kể.
Phí giao dịch trên các nền tảng ATS dựa trên blockchain này như Securifying cũng thấp, trong khi các hợp đồng thông minh đảm bảo rằng việc chuyển tiền chỉ được thực hiện giữa các tài khoản đã được xác minh danh tính (KYC). “Đó là một cách mới để huy động vốn cho các công ty nhỏ”, Dilendorf nhấn mạnh thêm.
NFT hay mã hóa đơn giản?
Vậy thì việc mã hóa thuộc tính có thể có ở những dạng nào? NFT, token hóa đơn giản hay Soulbound (hoặc SBT), như được đề xuất gần đây bởi Vitalik Buterin?Tamar nói rằng token hóa có thể có nhiều dạng khác nhau. “Một số sẽ ở dạng bảng giới hạn trên Web3 (dành cho tài chính phi tập trung); một số sẽ ở dạng NFT để cho thuê; và một số khác sẽ ở dạng token để thanh toán hoặc quản lý tài sản”.
“Trong tương lai, quyền sở hữu bất động sản có thể được phát hành dưới dạng NFT. Chủ sở hữu tài sản sẽ duy trì quyền sở hữu token này trong ví kỹ thuật số. Những thay đổi về giá trị của tài sản sẽ được phản ánh như những thay đổi về giá trị của chính NFT”, Black cho biết.
“Khi chủ sở hữu muốn bán tài sản, họ có thể liệt kê tài sản NFT trên một sàn giao dịch NFT. Người mua có thể đặt giá thầu trên NFT và NFT sẽ được chuyển đến ví kỹ thuật số của người trúng thầu. Điều này sẽ làm cho thị trường bất động sản thứ cấp trở nên thanh khoản và minh bạch hơn nhiều”.
Tuy nhiên, Dilendorf không cho rằng NFT hoặc DAO đóng vai trò thống trị trên thị trường bất động sản vì chúng về cơ bản không được kiểm soát, không giống như chứng khoán kỹ thuật số hỗ trợ Reg CF, vốn được SEC chấp thuận.
Vậy loại dự án bất động sản nào thích hợp nhất để token hóa? “Các sân vận động hàng đầu sẽ thích hợp nhất để làm việc này. Các bất động sản có chất lượng tổ chức lớn sẽ có nhiều khả năng được mã hóa hơn, vì chúng sẽ có tính thanh khoản cao hơn và chúng sẽ thu hút các tổ chức trong đợt ICO là các bất động sản nhỏ hơn”.
Quyền sở hữu tài sản
“Nếu blockchain có thể cải thiện quyền sở hữu tài sản như quyền sở hữu bất động sản ở các nước đang phát triển, thì điều này có thể biến đổi cho toàn bộ nền kinh tế”, Black bày tỏ.Trong một bài quan điểm được trích dẫn từ Wall Street Journal, tác giả nhấn mạnh khả năng lưu trữ hồ sơ dễ truy cập của blockchain có thể được cập nhật liên tục khi quyền sở hữu tài sản thay đổi. Hầu hết dân số thế giới hoàn toàn không được tiếp cận “một hệ thống chính thức về quyền tài sản”.
“Nếu công nghệ Blockchain có thể hỗ trợ các tổ chức công và tư trong việc đăng ký quyền sở hữu tài sản trên một nền tảng máy tính duy nhất, chúng tôi có thể chia sẻ việc đăng ký tài sản tư nhân với toàn thế giới”.
Mã hóa toàn cầu
Liệu ngành công nghiệp crypto có thể đạt đến một điểm mà một tỷ lệ đáng kể (ví dụ 10%) bất động sản trên toàn cầu sẽ được mã hóa?“Tôi có thể tưởng tượng ra ngày đó – tức là 10% mã hóa, nhưng việc mã hóa quyền sở hữu tài sản thực có thể sẽ phải mất một thời gian dài, đặc biệt là ở những nơi như Mỹ, nơi cần có những thay đổi lớn về cơ sở hạ tầng”, Tawil nói.
“Đầu tiên, những chứng từ tài sản được ghi lại và lưu trữ trong hàng nghìn văn phòng thành phố phải được số hóa. Sau đó, cũng tồn tại một số lượng lớn người lao động trong các ngành nghề về quyền sở hữu tài sản, chẳng hạn như luật sư, bảo hiểm quyền sở hữu, môi giới, … sẽ bị loại bỏ nếu việc mã hóa hoàn thành tốt đẹp”, Tawil nói.
“Dự đoán của tôi là một phần lớn thị trường bất động sản sẽ được mã hóa để thúc đẩy nền kinh tế blockchain. Nhóm 20% tài sản hàng đầu theo nhu cầu, quy mô, hiệu suất, thương hiệu, vị trí, … – sẽ được hưởng 80% cơ hội tài chính”, Tamar cho biết thêm.
Ở những giai đoạn chuyển mình quan trọng, một vài lĩnh vực kinh doanh có thể bị ảnh hưởng nếu tài sản mã hóa bắt kịp. Các công ty bảo hiểm quyền sở hữu có thể là một trong những công ty đầu tiên cảm thấy đau đớn.
“Một khi có một sổ cái rõ ràng và minh bạch ghi lại ai sở hữu một tài sản và liệu có bất kỳ khoản nợ nào đối với tài sản đó hay không, thì sẽ không còn bất kỳ sự biện minh nào cho các khoản phí của công ty”, Black nói.
Khi các xã hội trở nên quen thuộc hơn với blockchain như một cơ sở hạ tầng để duy trì tài sản kỹ thuật số, việc áp dụng chúng cho các tài sản vật chất như bất động sản sẽ dễ dàng hơn.
Nguồn: Cointelegraph
